Vous êtes en pleine recherche d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain à bâtir ? Dans le jargon de l’immobilier, il existe de nombreuses surfaces : la surface habitable, la surface brute, la surface construite… parmi lesquelles figure aussi la surface taxable. Cette dernière est à connaître si votre projet consiste à bâtir une maison ou à réaliser des travaux d’agrandissement. En effet, c’est à partir de celle-ci que seront calculées vos taxes ! Faisons le point sur cette notion de surface taxable.
Définitions et critères des différentes surfaces en immobilier
D’un point de vue juridique, plusieurs définitions de surface existent et il est donc important de bien les appréhender afin d’éviter toute confusion lors d’une vente/achat ou déclaration administrative. La plus connue est certainement la surface habitable (SHAB) qui est définie par l’article R*111-2 du Code de la construction et de l’habitation. Elle correspond à la somme des surfaces de plancher des pièces principales et secondaires habitables d’un logement après déduction :
– Des murs, cloisons, escaliers et gaines ;
– Des embrasures de portes et de fenêtres ;
– Des surfaces non aménagées (combles non aménagés, caves, sous-sols, garages…) ;
– Des terrasses, balcons, loggias et vérandas non chauffées ;
– Des locaux techniques (cuisine, salle de bains…) ;
– Et autres dépendances.Deux seules sont retenues pour le calcul de la SHAB : les parties closes et couvertes du logement ayant une hauteur sous plafond supérieure à 1.80 mètre.Pour les propriétaires bailleurs souhaitant louer un bien à titre nu comme à titre meublé (loi BOUTIN), pour les transactions immobilières (loi CARREZ) mais aussi pour tous vos projets d’aménagement intérieur la prise en compte de cette surface habitable est primordiale.
La seconde définition qui nous intéresse ici est celle relative à la surface taxable (ST) qui est utilisée dans un cadre purement fiscal. En effet, elle sert au calcul des taxes suivantes : taxe d’aménagement sur les constructions nouvelles ou travaux créant une nouvelle surface taxable ; taxe foncière sur les propriétés bâties ; valeur locative…Sa définition juridique vient de l’article R331-7 du Code de l’urbanisme. Sa prise en compte constitue aujourd’hui la référence pour le calcul des taxes d’urbanisme. Elle correspond à l’ensemble des surfaces closes et couvertes dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1.80 mètre.Les combles non aménageables et non accessibles ainsi que les espaces sous-sols ne sont pas pris en compte dans le calcul comme les caves et locaux techniques.Les épaisseurs des murs sont déduites mais contrairement à la SHAB on ne tient pas compte des embrasures de portes et fenêtres.Certaines vérandas peuvent être intégrées dans le calcul ainsi que certains locaux annexes tels que les garages…A noter que sa prise en compte est très proche du critère de superficie en plancher sauf exception.Toutefois son utilisation s’arrête exclusivement à un cadre fiscal.
En plus des deux surfaces précédentes, d’autres définitions sont à connaître. La surface de plancher (SDP/SP) est la somme des surfaces de chaque niveau clos et couvert, mesurée à partir du nu intérieur des façades (sauf exception). Elle inclut dans le calcul les murs et cloisons, les vérandas, les sous-sols et autres espaces habitables. En revanche, les garages et toutes les surfaces qui ne peuvent être aménagées en logement sont à exclure. C’est sur cette surface que s’appuient les autorisations administratives : déclaration préalable de travaux pour des surfaces inférieures à 40 m² et permis de construire pour des surfaces supérieures ou égales à 40 m².
La surface privative, ou « surface Carrez », ne concerne que les lots de copropriété. Équivalente à la SDP avec certaines particularités (vérandas incluses par exemple), elle doit être mentionnée dans l’acte de vente du bien immobilier. La surface Carrez diffère ainsi de la SHAB selon plusieurs critères.
D’autres définitions existent également : l’emprise au sol (projection verticale sur le sol du volume de la construction – utilisée pour vérifier le respect des obligations en matière de permis de construire et pour déterminer les superficies libres), la surface utile (généralement équivalente à la SHAB + ½ annexes – utilisée pour le calcul des plafonds de loyers et/ou dans le cadre de certains prêts immobiliers) ou encore la surface thermique (à prendre en compte dans les réglementations RT 2012 ou RE 2020, correspondant aux zones chauffées issues de la SDP et utilisée pour les études thermiques). A noter que depuis la RE 2020, toutes ces définitions sont désormais harmonisées sur la base de la SHAB).
Dans cet article, nous restreindrons cependant notre étude aux deux références qui posent le plus souvent question au moment d’effectuer une démarche administrative ou fiscale : surface habitable et taxable.
Différences de calcul et d’utilisation entre surface habitable et surface taxable
La surface habitable (SHAB) prend en compte uniquement les espaces à vocation d’habitation, c’est-à-dire les pièces principales et leurs annexes immédiates, sous réserve qu’elles soient chauffées et d’une hauteur de plafond au moins égale à 1,80 mètre. Sont ainsi exclues la partie du logement qui n’est pas destinée à l’habitation (par exemple le garage), mais aussi les balcons, vérandas non chauffées, locaux techniques, ainsi que toutes les parties non habitables. Cette surface revêt une grande importance dans le cadre des locations immobilières (notamment pour la loi Boutin), des ventes immobilières et des travaux d’aménagement. Les espaces tels que les greniers non aménagés, les garages ou encore les caves sont donc exclus de son calcul.Les critères de la surface taxable sont en revanche beaucoup plus larges. Tous les planchers clos et couverts d’une hauteur de plus de 1,80 mètre sont pris en compte : garages, vérandas (même non chauffée), celliers, remises… dès lors qu’ils remplissent bien sûr les conditions de hauteur et d’accessibilité. En revanche sont exclus du calcul les terrasses et pergolas. C’est donc naturellement ce critère élargi qui est utilisé pour le calcul de la taxe foncière. Les deux surfaces sont donc très rarement équivalentes.Une dernière chose à retenir : une véranda chauffée et accessible sera comptabilisée dans la surface habitable comme dans la STT alors qu’une véranda non chauffée mais couverte et fermée entrera uniquement dans le calcul de la STT. Pensez donc à bien identifier chaque espace du logement avant de procéder au calcul des différentes surfaces !
En outre, il existe la notion de surface privative, appelée « surface Carrez », qui diffère de la surface habitable selon certains critères. La surface Carrez ne s’applique qu’aux lots de copropriété et inclut des surfaces non comprises dans le calcul de la surface habitable, comme les combles non aménagés ou certaines parties des sous-sols, à condition que leur hauteur soit supérieure à 1,80 mètre.
Utilisations et implications administratives, fiscales et réglementaires
Comprendre la distinction entre les différentes surfaces dans le domaine immobilier est primordial pour appréhender les obligations administratives, fiscales et réglementaires incombant aux propriétaires, locataires et constructeurs. En fonction de leur utilisation, chaque surface a des implications spécifiques, tant sur le plan des démarches administratives que sur les dépenses liées aux taxes ou aux contraintes réglementaires. Voici un récapitulatif :
- La surface habitable (SHAB) : Cette surface est obligatoire dans tous les baux locatifs et dans les actes de vente conformément à la loi Boutin. En cas d’erreur sur la mesure de la surface habitable supérieure à 5 %, le locataire ou l’acheteur peut exiger une compensation financière. La surface habitable ne prend pas en compte les balcons, terrasses, caves, combles non aménagés…
- La surface taxable (ST) : Elle permet de calculer la taxe d’aménagement, la taxe foncière ou encore la valeur locative cadastrale. Elle inclut toutes les surfaces closes et couvertes d’une hauteur supérieure à 1,80 mètre sous plafond et exclut les ouvertures vers l’extérieur.
- La surface de plancher (SDP/SP) : Elle permet de déterminer le type d’autorisation administrative nécessaire pour construire un bâtiment. La SDP correspond à la somme des surfaces de plancher closes et couvertes de tout bâtiment prise au nu intérieur des murs.
- L’emprise au sol (ES) : Il s’agit de la surface projetée par un bâtiment sur le sol. L’ES permet de contrôler la conformité du projet aux règles d’urbanisme (densités, espaces libres, distances par rapport aux limites de propriété…).
- La surface utile (SU) : Elle inclut la SHAB plus les annexes comme les placards intégrés et certaines parties exploitables comme un grenier. Cette mesure est utilisée pour déterminer si un logement est soumis à un plafond de loyers ou éligible à certains dispositifs de financement ou aides sociales.
- La Surface thermique : Définie par les réglementations RT 2012 et RE 2020, cette surface sert aux calculs thermiques réglementaires afin d’optimiser la performance énergétique des bâtiments neufs ou rénovés.
- Les autres surfaces : Certaines surfaces spécifiques sont utilisées dans certains documents d’urbanisme ou lors de calculs liés à la constructibilité du terrain comme la surface hors œuvre nette (SHON) ou encore la surface hors œuvre brute (SHOB).
Au-delà de ces définitions, il faut retenir que :
– Une bonne maîtrise de ces surfaces permet d’anticiper les éventuels coûts liés aux taxes d’urbanisme qui peuvent être élevés dans un projet immobilier.
– Le respect des seuils associés à chaque surface conditionne l’obtention des autorisations administratives nécessaires (déclaration préalable, permis de construire) et l’intervention obligatoire d’un architecte.
– Ces surfaces sont également déterminantes en matière de conformité aux normes environnementales et de sécurité, notamment pour ce qui concerne l’accessibilité des personnes handicapées, la sécurité incendie ou encore la performance énergétique des bâtiments.
– Enfin, une bonne connaissance de ces notions permet de faciliter la négociation lors de la transaction immobilière et de préserver juridiquement les parties en cas de litige ultérieur.
Ainsi, il est nécessaire de bien comprendre et de calculer avec précision les différentes surfaces pour mener à bien son projet immobilier, qu’il s’agisse d’une construction nouvelle, d’une extension ou d’une rénovation. Elles assurent non seulement la conformité réglementaire mais permettent aussi d’optimiser les aspects financiers et fiscaux du bien en question.
Évolutions récentes, enjeux et tendances en matière de surfaces
Ces dernières années, la réglementation relative aux surfaces en immobilier a été régulièrement ajustée pour mieux tenir compte du marché et des enjeux environnementaux. Les critères de calcul de la surface taxable ont été précisés afin de limiter les abus et d’éclairer les obligations des propriétaires, notamment en matière d’extensions et de constructions annexes.
La tendance est également à une plus grande digitalisation des démarches, avec des simulateurs en ligne et des outils permettant de mieux anticiper les conséquences fiscales et administratives de chaque projet. Les particuliers sont ainsi devenus plus informés, mais ils doivent tout de même rester attentifs à la complexité des textes et à l’exigence de justifications précises lors des contrôles ou déclarations.
Ainsi, il convient de garder en tête que réglementations et méthodes de calcul peuvent évoluer d’une commune à l’autre et selon le contexte du projet, ce qui impacte directement la gestion immobilière. On peut par exemple citer la disparition progressive des surfaces SHON/SHOB en 2012 au profit de la surface de plancher comme nouvelle référence. L’harmonisation des calculs avec la réglementation environnementale RE 2020 constitue cependant une avancée notable, et les évolutions vont à présent dans le sens d’une adaptation aux mutations sociales, économiques et environnementales constantes. Celles-ci appellent notamment à des pratiques et normes plus soutenables mais aussi à une valorisation des surfaces tenant compte des enjeux liés à la construction durable, aux logements modulaires ou encore aux espaces partagés.
Par ailleurs, le développement de la construction durable, des logements modulaires et des espaces partagés invite également à reconsidérer la notion même de surfaces utiles et leur valorisation. Soumises elles aussi à des enjeux de densification urbaine et préservation environnementale, les collectivités adaptées progressivement leurs règles pour favoriser ces logements plus flexibles tout en préservant la clarté indispensable dans les définitions administratives et fiscales.